Porque Miami?… Porque ahora?

Si miramos unos años atrás y nos preguntamos: Que paso en el mercado inmobiliario de Miami y del Sur de la Florida?…

Podemos decir que en Miami pasó lo que sucedio en muchas otras metrópolies de Estado Unidos:

– Hubo mas construcción de casas que la demanda inmediata de viviendas
– Hubo mucha flexibilidad de prestamos hipotecarios
– Hubo mucha especulación de Precios y Ganancias
– Hubo un Gran Flujo de Divisas del mercado de la bolsa de valores que entro al mercado inmobiliario
– Hubo un gran flujo de inversionistas expertos y inexpertos que entró al mercado de bienes raices por primera ves tratando de hacer ganancias rapidas.
– Todo esto creó una “Burbuja Inmobiliaria” de altos precios y especulación del mercado.

Si preguntase usted, Cual es la situacio del mercado actual? Le podemos responder con varias buenas noticias de atualidad, tales como:

La “Burbuja Inmobiliaria” se ha desinflando a niveles de precios mas realisticos y asequibles. Los precios promedios de las casas de hoy dia han bajado entre un 40% a un 60% en comparación a los precios de hace 3 años.

En reciente noticias, los reportes indican que el sobre inventario de viviendas que habia hace poco en Miami ha disminuido mas de un 37% en Enero 2012 en comparacion con el 2011. La demandas y ventas record a compradores locales e internacionales de las propiedades en Miami ha hecho que el inventario disminuya rápidamente, dando lugar a una oferta limitada.

En los ultimos tres meses los precios de las viviendas registran fuertes ganancias. La venta de “condominios” en el área metropolitana de Miami se disparó 36% en Enero en comparación con el año anterior. Las ventas de casas unifamiliares subieron un 13%. “Ahora los precios de casas en Miami están en aumento y de manera significativa antes de lo esperado, ya que el mercado inmobiliario de Miami sigue superando al resto de la nación, sobre todo debido al fuerte impacto de los compradores internacionales.”

Dijo Martha Pomares, la Presidente de la Junta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. En Enero 2012, el precio promedio de venta de casas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentó 40.4%, de $ 238,527 en 2011 a $334,952 dólares. Los precios promedios de venta de condominios subieron 45.2%, de $171,077 dólares a $248,443 dólares. A nivel del Estado de Florida los precios de casas subieron un 5.3% y un 18.8% para condominios.

“Nunca antes en la historia habíamos vendido tantas casas en Miami como hicimos el año pasado”. “A medida que la oferta e inventario se absorbe, hay un menor número de propiedades disponibles para la venta, y será difícil de igualar el récord establecido el año pasado. Pero la buena noticia es que los valores de las casas están rápidamente apreciando, ya que los compradores internacionales, los inversores y las empresas se enfocan en Miami”, dijo Patricia Delinois, Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios Residencial de Miami.

En un reciente reporte y listado preparado por Las Asociación Nacional de Bienes Raíces titulado “Las 10 principales ciudades que sobrepasan la crisis” ocho ciudades de Florida tomaron los primeros lugares en el listado. Miami es la número uno en recuperarse, donde 60% de todos los compradores son extranjeros y el precio de la casa promedio es US$185,000, y el inventario desaparece. En la ciudad de Fort Lauderdale, el número de casas listadas a la venta en el mercado bajó un 42% del 2010 al 2011.

Los inversionistas internacionales han tomado la delantera. El Inventario existente de apartamentos & condos en el Sur de Florida está siendo reducido rápidamente. En su mayor parte está siendo comprado por compradores internacionales quienes compran como inversion y rentan las propiedades por los proximos años, hasta que elmercado suba, y luego vender con plusbalia.

La mayorias de los inversionistas que compran estas propiedades, y ponen el inmueble en un program de renta, estan recibiendo un retorno promedio en la inversion de un 4% a un 8% anual, y en algunos casos mas.

En los ultimos 3 años se redujo la construcción para poder absorber el sobre inventario del pasado mercado, pero ya hoy días Miami toma la delantera y se prepara para un aumento de las nueva demandas en el área de la construcción y los bienes raíces. Desde el 2003 casi 49,000 nuevas unidades de condos fueron construidas en el Sur de Florida. Hoy día, quedan menos de 4,300 sin vender, de esas nuevas unidades que se construyeron en exceso.

Las 3 áreas principales donde se construyeron esta unidades fueron: 1) El Brickell & Downtown de Miami, se distinguió por ser el vecindario costero con el mayor número de nuevos condos construidos durante el boom, con casi 23,000 unidades. Pero a finales de 2011, menos de 1,750 unidades quedaban bajo la venta y en el control de los constructores originales. 2) El centro y áreas de la Playa de Fort Lauderdale, quedaban menos de 500 unidades sin vender de las 5,100 unidades construidas durante el boom. 3) El área de Hollywood & Hallandale esta estadísticamente casi todo vendido, quedan menos de 50 unidades si vender de las 5,000 unidades construida en el boom.

Debido a esta reducción del inventario de la era del boom, la alta tasa de absorción, y a la demanda progresiva, hoy día hay una nueva ola de nuevos proyectos propuestos y en construcción. Los constructores ya están sacando al mercado planes para construir más de dos docena de nuevas torres de condos con casi 5,400 nuevas unidades en el Sur de Florida. Para finales de Marzo de 2012, por lo menos ocho nuevas torres de condos están ya en construcción o en la pre-construcción en el Sur de Florida:

En Brickell & Downtown Miami: 23 Biscayne Bay (18 niveles & 96 unidades), My Brickell Condo (28 niveles & 192 unidades), Brickell House (46 niveles & 374 unidades), Brickell Citicentre (dos torres de 40 pisos cada una & 755 unidades total), 1100 Millecento Residences (42 niveles & 382 unidades).
En Sunny Isle Beach: Regalia (43 niveles & 39 unidades)
En Hollywood: Apogee Beach (23 niveles & 49 unidades)
En Aventura: Bellini At Willians Island (24 niveles & 70 unidades)

Los Bancos han cambiado su política de préstamos fáciles. Están haciendo algunos prestamos, pero con mayor depósitos de entrada y con mas exigencia en la qualificaciones. En Miami, el 66% del total de ventas son cerradas en efectivo, cash.

Para contender la obvia dificultades de financiamiento, la mayor parte de los nuevos proyectos propuestos requieren que los compradores futuros se comprometan hacer grandes depósitos, entre un 50% a un 80% del precio de pre-construcción, para ser pagado en fases durante la construcción, y en 2 a 3 años saldar el balance.

Las pre-construcciones son ideales si usted no está listo para pagar 100% ahora, porque puede separar la unidad con el depósito requerido y en un par de años saldar el balance. De esta forma aprovecha los precios bajos de pre-construcción, y probablemente tener plusvalía cuando le entreguen la propiedad.

DAHIANA LUCIANO:
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JUAN CARLOS SALAS
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